【裝修佬專欄】【二手樓驗樓】收樓避伏全攻略：5大必驗重點瑕疵位永別「化妝樓」

2025.10.03

購入心儀的二手單位，是許多人安居樂業的重要一步。然而，與提供保養期的一手新樓不同，二手樓買賣普遍遵循「現狀買入」原則，這意味著簽署合約後，單位內的任何瑕疵，維修責任都將落在新業主身上。因此，在成交前進行一次徹底的驗收極其重要。裝修佬提供一份二手樓驗樓攻略，助新業主們精明驗樓，安心入伙。

關鍵概念：「現狀買入」的責任誰屬？

在深入探討驗樓細節前，必須先徹底理解二手樓交易的核心概念——「現狀買入」(“As is”)。這條款代表買家在簽訂買賣合約的一刻，已同意物業當前的所有狀況。

與新樓的分別：發展商出售的一手樓通常提供6個月甚至更長的「執漏」保養期。但二手樓的賣家並沒有任何執修責任。交樓後才發現的漏水、空心磚、電器損壞等問題，所有維修費用均由買家一力承擔。
「化妝樓」的風險：正因如此，市場上存在一些「化妝樓」，即業主在賣樓前用簡單的油漆或裝修，巧妙地掩蓋單位原有的滲漏、牆身裂縫、假電掣等嚴重問題。若買家在簽約前未能識破，日後維修的費用可能遠超預期。
驗樓的黃金時機：一般買家在簽署臨時買賣合約後，有兩次主要的驗樓機會。第一次通常是為了銀行進行物業估價；第二次，也是最關鍵的一次，是在正式成交日 (交吉) 前一至兩天進行的最終驗收，以確認單位狀況與簽約時一致。

交易流程：掌握驗樓黃金時間點

了解驗樓的重要性後，讓我們一覽整個二手樓的交易與驗樓程序，確保您在每個階段都清楚自己的權利與責任。

簽訂臨時買賣合約：買賣雙方議價成功後，會簽訂「臨時買賣合約」，買家需支付「細訂」。此階段是確立交易條款的關鍵，特別是關於附送傢俬電器的部分，應在此時簽訂詳細的「傢俬清單」。
辦理銀行按揭及簽署正式合約：買家憑臨約向銀行申請按揭。之後，雙方律師會草擬並讓買賣雙方簽署「正式買賣合約」，買家此時需支付「大訂」。
安排交吉前驗樓：在正式成交日前，買家應與地產代理協調，安排時間進行最終驗收。這是發現問題並與賣家溝通的最後機會。
正式交吉：驗樓滿意後，在成交日當天，買賣雙方律師會處理餘下款項及樓契文件。買家從律師樓取得鎖匙後，便正式完成交易，成為單位的新主人。

驗樓核心：拆解5大常見瑕疵位

1. 滲漏水

滲漏水是二手樓最令人頭痛的問題，維修費用高兼且手尾長。

天花與牆身：仔細觀察所有天花、牆角、窗台下方及冷氣機位，尋找任何水漬、印痕、油漆剝落或發霉變色的跡象。
廚廁內部：打開廚櫃及廁所洗手盆櫃，用鼻子聞聞是否有霉味。用手或紙巾觸摸水盆下的喉管接駁位，檢查有否滲漏。
假天花後方：如有假天花，務必揭開檢查，觀察喉管及石屎頂部有否水印。
防水與去水測試：在浴室企缸或浴缸儲水，然後一次過放掉，觀察去水速度是否流暢。同時檢查地台斜水 (坡度) 是否足夠，水是否能自然流向去水口，而非積聚在角落。可在地面倒小量水作測試。

2. 牆身與結構

結構問題難以「斷尾」，絕對不能輕視。

牆身與磁磚：使用天線筆或硬幣輕敲牆身及地台磁磚，清脆的聲音代表正常，沉悶的「卜卜」聲則表示是「空心磚」。空心磚代表英泥未填滿磚後，受力或熱脹冷縮時容易爆裂或剝落，構成家居危險。尤其注意廚廁防水區的空心磚問題。
裂縫觀察：留意牆身、橫樑或地台的裂縫。若是呈斜裂紋，或裂紋有擴大趨勢，可能涉及結構性問題，應尋求專業人士意見。
地腳線：檢查木製地腳線有否鼓起、發黑或變形，這通常是牆腳滲水的明顯警號。

3. 門窗

門窗的狀態直接影響居住的舒適度和安全性。

開關順暢度：將所有門窗開合數次，確保過程順滑無阻，鎖具操作正常。
密封性檢查：關上門窗後，嘗試用力推動，檢查是否牢固。亦可嘗試將一張卡片插入門窗縫隙，若能輕易插入，代表縫隙過大，容易在雨季漏風滲水。
防水膠邊與玻璃：檢查窗戶四周的防水膠邊有否硬化、龜裂或收縮。留意玻璃本身有否崩裂。

4. 水電系統

水電是家居神經系統，入伙後才發現問題會極為不便。

電力插座：使用帶指示燈的插頭測試器，逐一測試全屋所有電掣插座是否通電正常，避免遇上虛有其表的「假電掣」。
來去水喉：來開啟所有水龍頭，測試來水水壓是否正常。如前述，重點檢查各去水喉管有否滲漏。

5. 傢俬電器

若賣家承諾留下傢俬電器，這一步就是保障自己的關鍵。

簽訂「傢俬清單」：在簽署臨時買賣合約時，務必與賣家另外簽訂一份詳細的「傢俬清單」。清單上應清楚列明每件傢俬和電器的品牌、位置、外觀狀況簡述等，並最好先為物品拍照為證。這份清單是具法律效力的附件，能避免日後口同鼻拗。
實地核對與測試：驗樓當日，取出這份清單，逐一核對留下的物品品牌、型號及數量是否完全一致。同時，啟動所有附送的電器，包括冷氣機 (測試製冷)、熱水爐 (測試熱水)、煮食爐、抽油煙機等，確保全部運作正常。